Индекс ценового ожидания (Темп изменения цен на жилье)

Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайших месяц-два, что и способствовало появлению его названия.

Суть краткосрочного прогнозирования достаточно простая. Коль рынок недвижимости является достаточно инертным, и описывается плавно переменным индексом стоимости, то в течение короткого срока стала тенденция резко измениться не может. В отличие от курса валют, когда за один день доллар может заметно упасть по отношению к рублю или евро, а на другой день опять подскочить. Но даже на валютном рынке, выходя из образцового тренда курсов, а также из виденья развития ситуации в ближайшей перспективе, делаются прогнозы о стоимости той или другой валюты на несколько месяцев вперед.

Рынок недвижимости через его инертность является более прогнозируемым в короткой перспективе. Уровень цен на квартиры не может в одном месяце резко вырасти, а в другом резко упасть. Такие результаты могут быть только следствием статистических погрешностей в начальных данных или расчетах. Поэтому если в этом месяце рынок вырос на 3%, то в следующем он тоже вырастет на сравнимую величину, но никак не упадет. Даже если намечается спад, то он будет плавным. Еще месяц-два рост будет сохраняться по инерции, хотя и ниспадающими темпами.

При этом следует понимать, что подобное прогнозирование осуществляется только в первом приближении. Оно хорошо работает при небольших изменениях на рынке, но его точность снижается при заметном изменении тенденций. Однако, часто бывает достаточно знать, что рынок стабилен и уровень цен колеблется в пределах от -0.5% к +0.5%. Или же напротив рынок растет высокими темпами от +3% к +4% месяц. Такой уровень точности оправдывает даже образцовое прогнозирование тренда с помощью первого приближения.

Немало дополнительной информации несет еще и форма графика индекса ожидания. Если при текущем темпе роста рынка на 3% в месяц этот темп снижается с 4%, то на следующий месяц темп пророста нужно корректировать в меньшую сторону. А если, напротив, темп роста повышается с 2%, то - в большую сторону. Это уже прогнозирование будущих цен ко второму порядку точности, которая математически означает учет второй производной. Именно так и следует использовать этот индекс.

Что-то подобное закладывалось в алгоритм расчета индекса ожидания в момент его создания. На основании данных за 2000-2002 года была построена система аппроксимации кривой индекса стоимости, что позволяет предусматривать ее тенденцию. В результате чего на этом массиве данных индекс ожидания в большей степени отвечал даже не текущему приросту цен, а прогнозируемому на следующий месяц. Благодаря учету поправок большей степени точности. Однако приемлемые результаты удавалось получить в рамках известных на тот момент данных, а по мере развития ситуации погрешность росла, что требовало постоянного пересмотра алгоритма вычисления индекса ожидания.

Потому спустя некоторое время было принято решение рассматривать индекс ожидания в первую очередь как текущий темп роста цен на жилье и упростить алгоритм его вычисления. В этом контексте этот индекс фигурирует в материалах IRN. RU уже долгое время, что в большей степени отвечает философии индексов. Они - суть показатели текущего состояния рынка, а индекс ожидания прежде всего показатель текущего темпа изменения цен.

При этом всегда имеется в виду, что через инертность рынка по этому показателю вполне можно судить о направлении тенденций в ближайшей перспективе. Текущее значение индекса ожидания, как и раньше, рассматривается как прогноз изменения стоимости на ближайший месяц в первом приближении. Что вполне справедливо в условиях слабых изменений на рынке. А форма графика индекса ожидания является корректировкой прогноза изменения стоимости во втором приближении. Что позволяет делать поправки к текущему темпу изменения цен, в сторону его повышения или понижения.

Так в 2004 году индекс ценового ожидания темп роста цен - начал падать еще с начала мая, став первым признаком новой тенденции. Хотя рост цен по инерции сохранялся вплоть до июня, но темпы этого роста постоянно падали, пока не достигли близких к нулю значений в июле. Так работает сглаженная модель рынка, что позволяет формировать взвешенное отношение к изменениям тенденций. Тогда как прямой расчет средней цены мог приводить к скачкообразному графику цен и их изменения в этот период.

Текущий темп роста цен также как и индекс стоимости можно вычислять по-разному. Существует уже упомянутый метод приближения кривой индекса стоимости с помощью ряда. И построения аппроксимации этой кривой. Другой способ вычисления линии тренда методом наименьших квадратов. Можно использовать и самое простое отношение значения индекса стоимости в этом месяце к предыдущему. (Здесь не приводится набор формул метода наименьших квадратов и приближения функций рядами. Эту информацию можно найти в большинстве учебников по математике)

На данный момент для вычисления еженедельного индекса ожидания используется более эффективный подход. Он заключается в использовании набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих недель. В результате этого текущий индекс ожидания определяется в основном темпом изменения цен за последние две недели (перечисленному в месячный прирост), что делает его наиболее оперативным. Кроме этого, индекс ожидания также приобретает свойства гладкости, которые исключают резкие перепады темпов изменения цен не только от недели до недели, но и от месяца до месяца. Значения этого алгоритма выходят очень близкими к расчету методом наименьших квадратов, что привело к решению еще больше упростить расчет.

Систему индексов рынка недвижимости можно и дальше наделять прогнозирующими свойствами. Например, в процессе разработки находится еще один индекс, смысл которого заключается в выражении второй производной от индекса стоимости. Это темп изменения темпа роста или падения цен. С помощью этого индекса можно будет прогнозировать тренд индекса стоимости ко второму порядку точности. Фактически этот индекс заменит учет тренда индекса ожидания, который в настоящий момент оценивается на глаз по графику. В результате эти два индекса позволят адекватнее строить краткосрочные прогнозы. И во многом реализовать ту идею, которую на первых порах пробовали осуществить только одним индексом ожидания.

Источник: Аналитический центр IRN. RU