Еще раз о ценах на жилье

"Те, у кого нет миллиарда, могут идти по известному адресу" – казалось бы, совсем афоризм новоявленного девелопера-миллиардера, который недавно стал крылатым, отображал суровую правду рынка столичной (да и не только) недвижимости. В годы "дородных коров" опережающее рост цен на нее особенного удивления не вызывал: страна была заполнена очумелыми нефтяными деньгами, и квадратные метры расходились, как горячие пирожки. Времена изменились. "Других уже нет, а те – далеко" – одиозный скоробогатей практически банкрот, строительная индустрия на грани выживания, и только цены на жилье держатся с завидной ретивостью. Кто в такой ситуации виноват и что делать – попробуем знать эти извечные российские вопросы. "Вот дом, который построил" В действительности, кто бы не построил городской дом – столичный индустриальный монстр или небольшая провинциальная фирма, механизм ценообразования приблизительно одинаков во всех. У него входят прямые расходы (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физической сводки здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих и так далее К этим расходам необходимо прибавить накладные расходы (HP) – это то, что непосредственно не связано со строительством, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз, и так далее К таким расходам относят и расходы на организацию, обслуживание и управление строительства, в целом, "социалку", страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства, к сдаче и другие. Оценить НР точно достаточно сложно, считается, что они могут составлять от 12-25% прямых расходов. Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, которая закладывается еще при проектировании в стоимость объекта. Как они определяются – дело достаточно "темное", но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых расходов и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей, в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений. Как видно, в конечном счете стоимость строительно-монтажных работ состоит из "трех источников, три составных частей" и определяется по формуле Из смр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства реальнее всего за счет снижения накладных расходов: цена на материалы и тому подобное от строителей практически не зависит (вспомним недавние "цементные войны"), а плановая прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать достаточно непредусмотрительно. На первый взгляд, резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить длительность строительства, чтобы значение граф "заработная плата рабочим" и "эксплуатационные расходы" пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, снос временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и тому подобное Между прочим, доли этих расходов по грубым оценкам составляет до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% – по специализированным организациям. Кто виноват? В теории все ясно. Но "гладко было на бумаге", а на деле эти самые накладные расходы ведут себя подобно жидкости – не сжимаются и заполняют весь предоставлен объем. В результате цены если и снижаются, то ненамного. И причин потому – не одна-две. Например, возьмем подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести невозможно. Но цены на эти услуги растут опережающими темпами. Чтобы прикинуть, в сколько обойдется, скажем, светло, достаточно заглянуть на сайт любой энергосбытовой организации. Например, прейскурант "Мосенергосбита" сообщает, что только "консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности свыше 750 кВт к сети ОАО "Московская городская электросетевая компания" (МОЕК), сдача и сопровождение заявки, получения ответа, от МОЕК" обойдется в 141 600 рублей. А "оформление актов по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, согласования их, со всеми заинтересованными организациями" встанет застройщику "всего лишь" в 166 380 "деревянных". И это не считая собственное подключение: та же МОЕК за "технологическое присоединение энергопринимающих устройств потребителей с присоединяемой нагрузкой не выше 10 000 ква" на территории, например, Московской области, просит "скромные" 22 040 рублей. За 1 (один!) Киловатт. И сделать здесь ничего нельзя, даже не через монополизм электросетей, а просто из-за того, что в Московской области дефицит энергоресурсов доходит до 30%. И это еще не наихудший показатель по стране, в Санкт-Петербурге он приближается до 50%, а в анклавном Калининграде доходит до 70%. Насколько сложный и запутанный вопрос землеотвода, известно сегодня любому рядовому дачнику. В случае же с городской застройкой, особенно в "лакомых" центральных районах, все эти проблемы можно смело умножать на тысячу. И как всегда в таких случаях, непрозрачность процесса является питательной средой для коррупции. Естественно, что взятки и "откаты" также добавляются к цене квадратного метра. Этот же "налог" появляется и при согласованиях, число которых в разных регионах доходит до нескольких десятков. Иногда даже у крупных компаний на сбор всех виз и подписей идут не месяцы – годы! "Чтобы получить все необходимы разрешения, – говорит Леонид Лазуткин, директор по продажам компании Ruukki (ведущий европейский поставщик решений из металла для строительства и машиностроения), – можно потратить до двух лет. Все это время строительная компания только тратит деньги, оплачивая простои". Не дают упасть цене и дорогие кредиты. И если еще год назад можно было найти оборотные средства 10% годовых, то теперь даже 20% – не предел. Это тоже веско ложится в расходы, а значит, и на конечную стоимость строительства. К сожалению, ситуация не эта новая, и, к сожалению, особенных перемещений в ближайшее время не предусматривается. Например, еще два с лишним годы тому назад, в интервью "Известиям"леонид Казинец, президент строительной корпорации "Баркли", которая занимается высококлассным жильем, высказался достаточно резко: "На росте цен зарабатывают не те, кто строит, а те, кто дает возможность строить. За полгода в 2 разы выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. В результате затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Очень дорого стоит выход на площадку. В развитых странах, если вы получили право застройки, купили участок земли или хоть бы внесли первичный платеж за него, все последнее для вас с удовольствием сделает банк. И стоимость денег будет невысокой. В отличие от России, где нам придется самим оплачивать большинство этапов, прежде чем откроется банковское финансирование. Еще одна проблема – очень медленная скорость согласования и проектирования, большое количество надуманных регулирующих норм. Купив площадку за $10 млн. (Допустимо, старое предприятие), в 2-3 году согласовываем проект, а деньги между тем заморожены". Таким образом, слухи о сверхдоходах строителей оказываются несколько преувеличенными. Например, по данным Ассоциации строителей России, себестоимость квадратного метра в "дорогой" Московской области составляет 84% от рыночной цены, а в "бедной" Липецкой и совсем фантастические 99%. Исключение – только Москва (здесь рыночная цена выше в 2 разы), но это то исключение, которое лишь подтверждает правило. Результат в наличии: по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2007 году в "благополучной" Москве было возведено 5,4 млн. Кв. М жилья, в 2008 году – всего 4 млн. Кв. М, в 2009-ом не будет и этого (прогноз на уровне 3,7 млн. Кв. М) – кризис здесь, практически, не причем. А по словам Сергея Круглика, заместителя министра регионального развития, "благодаря" ухудшению экономической обстановки объемы введения площадей в некоторых регионах в 2008 году серьезно упали (в Москве, например, вдвое). В целом по стране, после нескольких лет стабильного двадцатипроцентного роста, построено столько же, что и в прошлом году, – около 61 миллиона кв. М. То есть потребности, в частности обеспеченные госзаказом, сохраняются, а возможностей их реализовать практически не остается. Итог – цены держатся и не собираются казаться. Что делать? Как всегда в России существует два пути – фантастический и реальный. К первому отнесем быструю победу над коррупцией, "разбюрокрачивание" процедур согласования и стремительный рост энергомощностей. К сожалению, очевидно, что "жить в эту пору прекрасную" нам если и придется, то нескоро. Реальнее выглядит путь "малых дел", то есть кропотливая и вдумчивая работа по снижению накладных расходов в строительстве, в той части, которая не зависит от финтифлюшек чиновников и амбиций монополистов. Например, можно шире применять дешевые технологии бистровозводимого жилье на базе металлоконструкций, которое широко распространено в Европе и США. Там их частица в строительстве достигает 50-70%, тогда как в России едва превышает 5%. "Типичное строительство на базе металлоконструкций, – говорит генеральный директор российского подраздела Ruukki Сергей Чернишев, – дает несколько очевидных преимуществ в наших условиях. Основные вещи – скорость, которая очень важна в современном мире, удешевление и упрощение строительно-монтажных работ, поскольку рабочая квалифицированная сила дорожает везде". Типови многоэтажные жилищные здания из металлоконструкций, в целом, аналогичные своим побратимам из бетона и кирпича. Но, в отличие от традиционных домов, базовым элементом в них является основной каркас, который несет, из сварных профилей, каркасных внешних стен и композитных (железобетонных) перекрытий. Поскольку удельный вес такого здания в 3-5 раз меньше традиционного, стоимость и объемы фундаментных работ небольшие, что также снижает расходы. В сущности, таким зданием является конструктор, причем все составляющие входят в комплект снабжения, а технология сборника такова, что смонтировать их неправильно невозможно. Не нужные и дорогие строительные работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В результате достигаются очень высокие темпы и качество строительства ("метод укрупненного сборника"). Кроме того, энергосберегающие свойства употребимых современных материалов (для внешнего ограждения, например, используют энергоэффективные сендвіч-панелі) упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономическую последующую эксплуатацию здания. Ну и, конечно, положительно отражается на стоимости и сроках то, что типичные жилищные здания из металлоконструкций являются проектами повторного приложения, которое кардинально снижает сроки разработки и согласования. "По экспертным оценкам, – говорит Александр Павлов, руководитель направления "Жилищное строительство" Ruukki Construction, – сводка такого здания (с учетом подключения коммуникаций и землеотвода) обойдется дешевле от 15 до 40%. Если же брать только строительные расходы, то выигрыш составит до 25% в сравнении с привычными технологиями". Поражают и сроки: при готовом проекте изготовления многоэтажного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а монтаж – не больше 5. Возможно самостоятельно решить и некоторые проблемы энергоподключения. В принципе, это не очень сложно – строительство МИНИ-ТЭЦ, способной обеспечить мощности 25 Мвт (достаточно для небольшого микрорайона), совсем не выглядит непосильным заданием для крупной компании. "Застройщики пытаются самостоятельно решать инфраструктурные проблемы. В зависимости от региональных особенностей возможны несколько альтернативных традиционному подключению к городским источникам вариантов энергоснабжения", – говорит Игорь Жуков, генеральны