Инвестиции в покупку земель сельскохозяйственного назначения: плюсы и минусы, региональные отличия

Очень высокие цены на Подмосковные земельные участки, которые сделали их покупку с инвестиционными целями сопоставимой с вложениями в столичную недвижимость, несмотря на стабильный высокий рост в докризисный период, отсекли от этого рынка значительную часть потенциальных покупателей из относительно невысокими доходами. Эти инвесторы направили свои взгляды на земли близлежащих от Москвы регионов, привлекательные для них, прежде всего, пока еще невысокой ценой. Информация об этом рынке очень скупо распространяется в открытых источниках, чего не скажешь о предложениях самих участков. Крупных компаний, которые специализируются на этом рынке единицы, квалифицирована юридическая помощь в этой области практически недоступная и сосредоточенная в юридических отделах этих же самых компаний и аналогичных отделах, созданных владельцами значительных земельных активов, которые обслуживают исключительно их интересы. Каким же пойти путем, чтобы не ошибиться в выборе объекта для инвестиций, как избежать расставленных на этом пути многочисленных "подводных камней" поможет этот материал. Неминуемое срастание Москвы и Подмосковья в один огромный мегаполис оставит мало чего от природы вообще и от земледелия в частности. Но природа останется в цене. И лучше купить ее в настоящий момент. Тем более если вы недавно забрали от греха подальше свой взнос в банке и не очень знаете, как поступить, чтобы сохранить и преумножить свои деньги. Особенно если их не так много для вложений в Московском регионе. Безусловно, покупка земли сельскохозяйственного назначения в соседних со столичным регионах намного выгоднее, поскольку земли там имеют несравнимо больший потенциал роста цены, особенно в условиях нарастающего в России финансового кризиса и, в отличие от Подмосковных, абсолютно точно не подешевеют. Прежде всего, читателю интересно будет узнать, что Россия есть одной из немногих стран мира, где земли разделенные на категории землепользования, тем более земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых в нашей стране регулируется специальным законом. В большинстве стран земли делятся на что особенно охраняются (национальные парки и. т. д.) и все другие. Нужно признать, что это чрезвычайно разумно: если на конкретной земле традиционно ведется сельское хозяйство и оно выгодно и рентабельно владельцу – никому и в голову не придет делать на ней что-то еще. Строительство на земле тех или других объектов регулируется так называемыми урбанистическими планами, местными властями, которые принимаются, исходя из разработок муниципальных агентств по планированию и урбанизации территорий. Если вы хотите построить любой объект на землях, охваченных этим планом, то он должен быть включен в план, или необходимо вносить в него соответствующие изменения. Если плана на данной территории нет (бывает и такое) и земля "не урбанизирована" - строй что хочешь. Исключение в этом случае составляют лишь земельные участки, расположенные на определенном расстоянии вблизи автомагистралей. Правда и стоят земли в Европе от 5-7 евро за один квадратный метр их площади. Как такое вышло у нас в стране? Очень просто. Закон об обороте земель сельхозназначения, равно как и дикий и абсолютно не соответствующий современному законодательству, регулирующему деятельность юридических лиц, закон о сельскохозяйственной кооперации со всеми поздними поправками были приняты под давлением коммунистов и к ним "записных аграриев", которые примкнули, нуждаются в деньгах и поддержке старых, "советских" директоров сельхозпредприятий, которые оказались у кермы развалившихся совхозов и колхозов, которые в подавляющем большинстве приняли правовой статус именно сельхозкооперативов. Член кооператива наделялся паем в нем, который имел две составных части: имущественную часть пая (частица от движимого и недвижимого имущества кооператива, выраженная в конкретной сумме денег) и земельная часть пая, на которую выдавали свидетельство о собственности на земельную долю. Последнее в обиходе и называется паем. Так вот: денег на выкуп земельной и имущественной части пая у своих работников за приличные деньги директорам было жалоба, и в большинстве случаев их у них не было совсем, а собственность получить очень хотелось, вот и родился защитный механизм, при котором купить что, - или в обход председателя, в строгом соответствии с принятым законом, стало невозможно. Многие из них потихоньку выкупали у крестьян паи за копейки, где-то вообще за телегу гноя, и сегодня стали очень состоятельными людьми. Кто-то под сладкие песни о сельском хозяйстве манипулировал собраниями пайщиков и его результатами, потихоньку распродавая наиболее лакомые куски кооперативных земель. В благодарность за скоене, коммунисты год от года получали солидную поддержку на селе: там до сих пор голосуют так, как скажет председатель". Потом уже под воздействием могучего регионального лобби появился закон "О переводе земель из одной категории в другую", что дал этим властям фактический контроль над этим рынком и неисчерпаемый источник финансовых ресурсов, который обеспечил, причем кое-что из этих денег даже идет на бюджетные потребности. Я вообще считаю, что лучшим подарком рынка и владельцам земли в России, включая самих аграриев, которые на этой самой земле работают, вместо пустых разговоров о либерализации рынка, стало бы склонение категорий земли, включая саму категорию земель сельхозназначения. Это ускорило бы процесс становления на селе эффективных владельцев, много из которых пугает странное ограничение прав своей собственности, на практике по счастью что почти не реализовывается, дало бы могучий толчок развитию сельских территорий, устранило бы коррупцию в этой сфере. Но по моим данным, такого подарка нам в ближайшем будущем ожидать не придется. Что же покупают инвесторы, когда речь идет о приобретении земель сельхозназначения? Речь идет всего о двоих возможны варианты: покупки земли через выдел земельных долей и покупки земли у владельца, который уже имеет необходимый пакет документов, эту собственность подтверждающих. Первый вариант характеризуется максимальной прибыльностью, и кроме того, что паевой земли в пригодных для инвестирования местах почти не осталось, связанный с большим риском. В чем этот риск? Сначала опишем механизм получения прав собственности на "паевую землю". Он такой: сначала вы выкупаете земельные доли по соответствующим нотариально засвидетельствованным договорам или собираете доверенность, которая дает право заключать от имени владельцев такие договоры. Причем не себе, а вашему доверенному лицу исключительно из числа членов кооператива, на землях которого он (она) желает выделиться, и у которого есть такое же свидетельство на земельную долю. Необходимо нотариально засвидетельствовать согласие соответствующего мужчины на осуществление этой операции. У вас в руках – ничего, кроме, в лучшем случае, расписки о том, что вам должны какую-то сумму денег, которая пошла на выкуп паев. Да и то если ваша доверена лицо на это согласиться. Потом новый владелец земельных долей идет в районный земельный комитет, после - в районный регистрационный центр и получает свидетельство не на землю, а на каких-то " баллогектари", которые потом надлежит выделить. Параллельно он интересуется у земельщиков конкретными, еще никем не выделенными полями земли, на которых можно реализовать эти пресловутые баллогектари. После этого в газете подается объявление о будущих собраниях с сообщением за месяц до даты его проведения и описанием места, где вы намереваетесь выделиться. И, если вам не поступило письменных возражений, вы его проводите и публикуете его результаты. Опять ожидаете месяц. И только потом идете к геодезистам, которые за достаточно большие деньги готовят для вас межевое дело участка, который выделяется. Подождав не менее полугода письменных результатов их тяжелых трудов и собрав в межевом деле подписи всех владельцев, с которыми граничит ваш участок, включая районные власти, поставив участок на так называемый кадастровый учет, вы (точнее ваша доверена лицо) подаете документы на регистрацию права собственности на землю сельхозназначения. И только по получении им свидетельства о собственности вы, как инвестор всего процесса, получаете возможность выкупить этот участок, но только в том случае, если от подавляющего права его покупки откажутся областные власти, о чем вы должны иметь соответствующий документ за подписью министра экономического развития или его зама соответствующего региона. Ожидать его придется около сорока дней и, если содержание настоящего документа будет для вас позитивным, можете заключать договор, предварительно получив нотариально засвидетельствованное согласие мужчины (супруги) того, у кого вы наконец покупаете в сущности вашу же землю. На все обо всем в лучшем случае годы полтора. Ну как поражает? Очевидно, что вас могут "бросить" на любом из этих этапов и вы потеряете все потрачены деньги. Та же судьба может постигнуть любую из специализированных компаний, которая возьмется выполнить для вас эту работу, при этом сориентировав вас на итоговую стоимость земли в достаточно удаленной от Москвы территории (200-300 километров от Москвы) не меньше чем в 1000 – 1500 долларов за гектар земли сельхозназначения. Поэтому мой вам совет: если вы не профессионал рынка, не близкий родственник раздела района, или кого выше, не бандит и не офицер силовых структур, привыкший к военным действиям, – не пытайтесь скупать паи! Для того, чтобы убедить вас окончательно, приведу следующий пример. Приезжают ваши скупщики в кооператив. Паев, будто, полно. Крестьяне продадут охотно. Идут в земельный комитет с вопросом – или регистрировал кто - нибудь в этом хозяйстве права на купленные паи? Ответ – никто, можно покупать. Покупаете, начинаете выделять, объявляете о собраниях. Вдруг или в процессе его подготовки, или на сам собрания заявляется группа хорошо одетых и очень недружественно настроенных к вам молодых людей и сообщает, что поскольку они скупали, нигде этого не афишируя, 51% всех земельных долей в этом хозяйстве, или у них купленный всего лишь на один пай больше, чем у вас, то они против вашего выдела. И все. Можете использовать купленные вами паи вместо обоев или пустить их на растапливание камина. И таких случаев – часто. В Подмосковье в абсолютном большинстве случаев сделали вообще хитро. Сначала удали свидетельства о собственности на землю юридическим лицам (этим же самым кооперативам), а уже потом начали раздавать крестьянам паи на ту же землю. В итоге выделить свои паи они так и не смогли. Руководители кооперативов все земли распродали, а прежние колхозники в лучшем случае получили какие-то подачки в форме компенсаций за моральный ущерб. Отсюда исчислении суды и митинги, которые все видели по телевизору. В Подмосковье паи – это такая форма талонов, только которые нигде нельзя отоварить. Фантики. В соседних регионах все было совсем не так. Там пайщики – единственные владельцы земли и паи там имеют реальную цену. Следовательно совет первый – если кто-то предлагает вам выделить или купить паи в Подмосковье – даже не продолжайте с ним этот разговор. Забудьте сразу. Ведь и в территориях трехсоткилометровой зоны вокруг Москвы паев практически не осталось, все скупают и или выделенные, или находятся в стадии выделения. Следовательно совет второй: покупайте земли сельскохозяйственного назначения в тех, кто уже имеет на нее свидетельство о праве собственности. Какие документы должны быть у владельца? Что устанавливает право – договор (покупки продажи, дарования, мины), может быть нотариальное заверенным, может и в простой письменной форме, но обязательно зарегистрированный в соответствующем территориальном отделением регионального управления Росрегистрации Минюста России с одним синим штампом и гербовой печатью с подписью регистратора на нем. Право подтверждающий - свидетельство о праве собственности на землю установленного образца с гербовой печатью и подписью регистратора. Кадастровая выписка, ситуационный план участки, нужные для оформления, но имеют определенный "срок пригодности" к