Инвестиции в загородную недвижимость. Девелопмент и управление проектами строительства

Марк Твен советовал: "Покупайте землю – ее больше не проводят! " В нашей стране его советам слушали две-три десятки владельцев, в чьих руках сосредоточенно сегодня, по оценкам экспертов, около 70 % всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории Московской области.

При введении налога на землю крупным землевладельцам придется освободиться хоть бы от части земли, которая принадлежит им. И в результате прогнозируют эксперты освоения замороженных сегодня земельных участков в области будет происходить более быстрыми темпами.

Как это отразится на стоимости земли? И приведет ли это к бурному росту строительства в Подмосковье? Обо всем этом м мы говорим сегодня с Генеральным директором компании "Русстройтрест - Строительные Инвестиций" Гусевим Дмитрием Владимировичем.

Скажите, пожалуйста, которая была динамика цен на Подмосковную недвижимость за последний год?

По нашим оценкам в среднем цены на подмосковную землю по популярным направлениям выросли около 70%. Я думаю, что на будущий год тенденции такого же бурного роста вряд ли сохранится, вместе с тем, в любом случае мы ожидаем (повторюсь по популярным направлениям, к которым можно отнести Новую Ригу, Дмитровское направление в какой-то степени Ярославское направление и южное направление – это Симферопольское, калужско-киевское шоссе) быстрее будет рост около 35-40%. При этом наибольший рост по-видимому покажет Киевское направление, на Симферопольском направлении, причем в достаточно удаленных от Москвы местах – около 60-70 км. от кольца), то есть те места, какие сориентированные на бассейн реки Глаза для создания поселков прежде всего дачной направленности. Естественно сохранятся хорошие показатели по Новой риге и по Дмитровке.

- Последний год какие направления имели возможно не очень большой спрос, но которые активно развиваются так, что через два-три года они действительно выстрелят?

- Ну, здесь скорее всего – это Симферопольское направление, потому что оно не было достаточно популярным, не было достаточно модным, и скорее всего там наибольшая динамика будет именно по этому направлению, кроме того на рынке среди потребителей в настоящий момент очень активно развивается тема приобретения загородной недвижимости именно как хорошей дачи, а не альтернативы, московской квартире. И здесь важную роль играют именно такие как бы рекреационные показатели, экологические показатели того или другого места. Исходя из этого очень сильно выросла. Дмитровка. И Исходя из этого скорее всего точно также вырастет привлекательность и цены по дальней части Симферопольского направления.

- Какой в настоящий момент разброс цен на Подмосковье, от самых популярных направлений к наименее популярным?

- Колоссальный. В настоящий момент можно говорить в идеальных операциях по цене 400-500 долларов за сотку в дальней части Новой Риги, но естественно часть ближнего той же Новой Риги или Киевское направление или Калужское направление, о котором тоже мы забыли, которое в целом неплохие показатели показывает – там ценник находится на уровне полутора – два десятков тысяч за сотку и иногда это бывает оправданно даже с коммерческой точки зрения.

- Если мы говорим о рентабельности инвестиций в землю, насколько вообще перспективные инвестиции в Подмосковье? Можно ли их сравнить с инвестициями в Московскую землю?

- Если мы говорим об инвестициях просто как об инвестициях, без понимания того, что инвестор, покупая участок, планирует его развитие и соответственно вытягивание прибыльности из самого факта развития, то вряд ли такие инвестиции могут быть сверх прибыльных, но доход, который достаточно сильно превышает инфляцию, они безусловно принесут. С другой стороны такие инвестиции имеет смысл делать для крупных компаний, у которых есть большие длинные деньги, – у компаний типа Пенсионных фондов, страховых компаний, потому что нужно сказать, что покупка земли в принципе – это достаточно неплохая возможность и очень хороший способ улучшить капитализацию и балансовый показатель и показатель отчетности компании, которая эту операцию проводит.

- О какой норме прибыльности можно говорить, норме прибыльности?

- В среднем при длинном горизонте планирования можно говорить о рентабельности около 25% годовых (плюс-минус). Это опять же если мы говорим просто о покупке земли без которых или ее улучшений.

- или Прогнозируете вы выбросы на рынок большого объема земли?

- По факту он уже в настоящий момент происходит.

- Что происходит с ценами, цены стабильны? Можно ли ожидать снижения цен в связи с этим?

- Если говорить о снижении цен, то скорее всего это снижение будет связано (если оно обычно будет, хотя не убежденный в этом, более того я убежден, что снижение не в абсолютном не в относительном выражении не будет) с какими-то особенностями рынка недвижимости как такого. Это будет один из элементов, или может быть одно из последствий какого-то теоретически возможного глобального кризиса, которого вот мы все уже так или иначе на разные строи говорим с августа месяца. Если говорить о том, как отразится на рынке возможный, вернее продажа, которая уже осуществляется, вот этих всех земельных массивов, то вряд ли это будет делать снижающий давление на рынок. Почему? Потому, что участков, пригодных реального не то, чтобы быстрого, но в какой-то обозримой перспективе, развитию и которые не требуют невероятных инвестиций их ну подари может быть 10-12% от всего массива купленных участков. И эти участки, я имею ввиду пригодных участков для развития, они достаточно быстро и достаточно легко абсорбируются рынком, не вызывая даже намеки на какое-то падение.

Алексей Тош Строительство и девелопмент