Девелопери сдают позиции

Федеральные власти объявили о наличии 1 млн гектара земель под строительство жилья эконом-класса. "Уже в ближайшие месяцы первые земельные участки должны быть полностью сформированы и предоставлены под застройку", - говорит премьер-министр РФ. По мнению экспертов, эти земли могут стать основой для возобновления строительства и одновременно – для передела рынка. Первый шаг на этом пути – результат столичных застройщиков в регионы. Эксперты рынка считают, что на одном гектаре земли можно построить приблизительно 25-30 тыс. Квадратных метров современного жилья. Таким образом, на планируемых к застройке землях можно построить 25-30 млрд метров новостроек или 8-10 млрд метров "малоетажки". Напомним, что к кризису в России строилось не больше 75-78 млн квадратных метров, а в текущем году объемы не превысят 50-52 млн. Интересно, что, несмотря на масштабные "закрома", полностью пригодные для массового строительства, местные власти продолжают говорить об отсутствии земли под жилье. "Самый главный вопрос – это не собственное строительство, которое сам по себе не такое уже сложное дело, - говорит гендиректор Национального градостроительного института Александр Кривов. – тяжелее всего – это пересмотр взаимоотношений в земельной сфере. Системно обезображенный вопрос порождает диспропорции по всей схеме освоения земли и строительству, которое порождает высокие цены на недвижимость". Вторая проблема – это скученность застройки, доказанная до абсурда так называемой "точечной" застройкой в крупных городах и, особенно, в Москве. В Подмосковье, которое является самим густонаселенным регионом страны, под застройкой находится всего 4% территорий. В целом по стране под строительством находится не больше 0,2% территории, что равняется приблизительно 3,5 млн гектара. Этот показатель отстает от мирового стандарта в несколько раз. "При наличии такого количества пустых земель мы как и раньше бедные на жилье, которое в сущности является абсурдом, - считает исполнительный директор компании "Земпроектсервис" Илья Рабушевский. – Если нет или не хватает земельных участков с коммуникациями, то их нужно создавать силами местных властей и на бюджетные деньги – это беспокойство и прерогатива государства. Перевод этого вопроса на строителей и девелоперов делается местным властям исключительно с одной целью – заработать на "разрешительной" и "согласовательной" документация". Инженерная подготовка земли включает пересмотр схем территориального планирования, создания системы градостроительного проектирования, четкое разграничение земель, на государственных, ведомственных и частных, создание единственного кадастра и так далее "Как известно, в "мутной" воде проще творить то, что ближе к собственному карману, - считает Илья Рабушевский. – Именно поэтому идет такое сопротивление намерениям федеральных властей навести "земельный порядок". Другой вопрос - платежеспособный спрос граждан. Если судить по разницы между стоимостью жилья на первичном рынке и себестоимостью строительства, то приблизительно в половине регионов частица себестоимости строительства превышает 80%. Так считают аналитики "Индикаторов рынка недвижимости". Частица себестоимости менее 75% зафиксированная только в 10-ти регионах: Москва и Санкт-Петербурге, Волгоградской, Самарой, Нижегородской, Кемеровской, Тверской, Свердловской и Архангельской областях и Пермском крае. При аутсайдерах по этим же показателям считаются Западная Сибирь, Тува, Бурятия, Ингнушетия, Калмыкия и Карачаево-черкессия. Новый тренд последних месяцев – результат столичных строительных компаний в регионы. Да, отказалась от контрактов по выкупу жилья с правительством Москвы группа КОПИЙ. Компания решила продавать свои дома самостоятельно и по своим ценам, а не по демпинговым расценкам мэра столицы Юрия Лужкова. Проблема усиливается тем, что столица рассчитывается со строителями только после оформления прав собственности на жилье, на что обычно идет год-два после сдачи дома госкомиссии. В условиях кризиса "правила игры" московской мэрии девелоперов устраивать перестали. Для справки: новостройки в районах Новокосино, Новокуркино, Долгопрудном и, например, Химках, стоят сегодня в среднем на рынке 75-90 тыс. Рублей за квадратный метр. Мэрия собиралась выкупать на 20-40% более дешево, но оптом и с рассрочкой платежа на год-два. Очевидно, что такой подход не может устроить ни одного строителя, как правило, что имеет достаточно большие долговые обязательства. "Результат такого подхода столичных властей очевиден – мэрия объявляет о сокращении строительства социального жилья, а сами застройщики идут в регионы, - сказал Взгляду аналитик "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербаков. – Сложно прогнозировать, насколько успешными будут их проекты вне Москвы, но то, что столица испытывает колоссальные потери в объемах нового жилья, – это факт неопровержим". Выход московских строителей в регионы, по словам вице-президента Ассоциации строителей России ( АСР ) Владимира Пономарева, имеет свои плюсы и минусы. Плюсы в том, что столичные компании владеют большим опытом в реализации крупных инвестиционно-строительных проектов и имеют стойкие отношения с банковской системой. С другой стороны, приход московских компаний всюду сопровождается ростом цен, поскольку москвичи привыкли к высшей рентабельности и пытаются ее получить и на региональных рынках. К кризису практически ежегодно объемы что реализовываются столичными инвесторами и девелоперами проектов удваивались. Если в 2002 году было введено 18 тыс. Метров в 17 городах 10 регионов, то в 2007 году московские инвестиционно-строительные компании построили больше 1,1 млн метров жилья почти в 60 российских городах. При лидере освоения новых площадок можно считать СУ-155, которое уже давно строит жилье не только в российских регионах, но и в Европе, сдавая ежегодно больше 1,5 млн квадратных метров. В планах – наращивание строительных мощностей в городах-"милионниках". На втором месте – питерская "Группа ЛСР" Андрей Молчанова. Компания строит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (70% панельного жилья), Москве, Екатеринбурге и Уральском округе, имеет проекты в Прибалтике и на Украине. Третье место – в девелоперской компании "Снегире" Александра Чигиринского, которая имеет в своем "региональном портфеле" около 1 млн квадратных метров жилых площадей и собирается расширить масштабы освоения регионов. Отход в региональные программы крупных московских компаний, с одной стороны, и свертывание властями столицы строительства новостроек, с другой, приведут к переделу рынка уже в ближайшее время, - утверждает Виктор Щербаков. – Если учесть, что еще до конца года, по разным оценкам, могут объявить себя банкротами почти три четверти строительных компаний, то прогноз может быть только один – тотальный дефицит жилья в ближайшие два-три года. Он приведет к заострению социального аспекта жилищной проблемы и нового роста цен. "Гордиев" узел может разрубить только жилье "нового типа" - так называемая "одноэтажная Россия".

Avtor - Aleksandr Spiridonov myhause. Ru